AKSGY Q2 2026 Finansal Sonuçlar Analizi

Şirket: Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hisse kodu: AKSGY

Piyasa: Borsa İstanbul

İncelenen dönem: 1 Ocak-30 Haziran 2026

Analiz tarihi: 14 Ağustos 2026

Ana kaynak: Akiş GYO Haziran 2026 Faaliyet Raporu

Yönetici özeti

AKSGY'nin bilançosu güçlü ve değerlemesi ucuz görünmektedir. Buna karşılık, ikinci çeyrekte operasyonel büyüme zayıflamış; net kâr ise finansman ve vergi kalemlerinin etkisiyle esas faaliyet performansından daha kuvvetli gerçekleşmiştir.

30 Haziran 2026 kapanış fiyatı olan 9,40 TL esas alındığında hisse, pay başına 21,74 TL olan özkaynağına göre yaklaşık %57 iskontolu işlem görmektedir. Ancak bu iskontonun kapanması için faizlerde gerileme, reel kira büyümesinin güçlenmesi veya geliştirme projelerinde somut ilerleme gibi bir katalizöre ihtiyaç vardır.

Genel değerlendirme: Nötr-pozitif

Bilanço: Güçlü

Operasyonel momentum: Orta, ikinci çeyrekte zayıflayan

Değerleme: Cazip

Temel risk: Yüksek iskontoyu kısa vadede kapatacak katalizörün henüz belirgin olmaması

Finansal sonuçlar

Milyon TL	H1 2026	Yıllık değişim	Q2 2026	Yıllık değişim
Hasılat	2.677	+%4,0	1.347	-%0,7
Brüt kâr	1.979	+%3,2	996	-%3,3
Esas faaliyet kârı	1.739	+%2,8	885	-%4,8
Net kâr	1.123	+%4,5	946	+%13,5

Karşılaştırmalı rakamlar enflasyon muhasebesi çerçevesinde okunmalıdır. Bu nedenle %3-%4 aralığındaki artışlar sıradan nominal büyüme olarak değil, yaklaşık reel büyüme olarak değerlendirilmiştir.

Operasyonel performans

Toplam kira geliri ilk yarıda %3 artarak 2,44 milyar TL'ye ulaşmıştır. Yalnızca ikinci çeyreğe bakıldığında ise kira gelirinde %1,3 oranında gerileme bulunmaktadır.

Kira geliri	H1 yıllık değişim	Q2 yıllık değişim
Akasya	+%3,3	-%2,4
Akbatı	+%2,7	+%0,8
Toplam kira geliri	+%3,0	-%1,3

Akbatı ikinci çeyrekte daha dirençli görünürken, grubun ana varlığı olan Akasya'da hafif reel daralma meydana gelmiştir.

Brüt kâr marjı %74,5'ten %73,9'a, faaliyet marjı ise %65,7'den %65,0'a gerilemiştir. İkinci çeyrekte faaliyet marjındaki düşüş daha belirgindir: Marj %68,5'ten %65,7'ye inmiştir. Şirket kira gelirini büyük ölçüde korumakla birlikte gider baskısı marjları bir miktar aşağı çekmiştir.

Net kârın kalitesi

Q2 net kârı yıllık %13,5 artarken esas faaliyet kârı %4,8 gerilemiştir. Aradaki fark esas olarak finansman ve vergi kalemlerinden kaynaklanmaktadır.

H1 finansman gelirleri: 524 milyon TL
H1 finansman giderleri: 186 milyon TL
Net finansman katkısı: Yaklaşık +338 milyon TL
Net parasal pozisyon kaybı: -60 milyon TL
Ertelenmiş vergi gideri: -904 milyon TL

İkinci çeyrekte 167 milyon TL cari vergi geliri kaydedilmiştir. Böylece 988 milyon TL vergi öncesi kârın 946 milyon TL'si net kâra dönüşmüştür. Bu düşük efektif vergi yükünü ileri dönemlere mekanik biçimde taşımak doğru olmayacaktır.

Olumlu tarafta, ilk yarıda yatırım amaçlı gayrimenkullerden önemli bir yeniden değerleme kazancı bulunmamaktadır. Bu nedenle esas faaliyet kârının ana kaynağı kira operasyonudur. Bununla birlikte, sağlıklı bir FFO ve temettü karşılama analizi için nakit akış tablosu ile ayrıntılı finansal dipnotların incelenmesi gerekir.

Bilanço ve borçluluk

Gösterge	30 Haziran 2026
Nakit ve nakit benzerleri	2,01 milyar TL
Toplam finansal borç	1,66 milyar TL
Net nakit	Yaklaşık 350 milyon TL
Cari oran	3,30
Özkaynak/aktif oranı	%83
Borç/özkaynak oranı	%20

Toplam finansal borç, 2025 sonuna göre %43; kısa vadeli yükümlülükler ise %46 azalmıştır.

Nakit mevcudu aynı dönemde yaklaşık 909 milyon TL gerilemiştir. Bu azalışın önemli bölümü, nisan ayında ödenen 1,1 milyar TL brüt temettüyle açıklanabilir. Temettü ödemesine rağmen şirket net nakit pozisyonunda kalmıştır.

Toplam yükümlülüklerin 8,21 milyar TL'si ertelenmiş vergi yükümlülüğüdür. Bu tutar toplam yükümlülüklerin yaklaşık %76'sına karşılık gelmektedir. Dolayısıyla bilançoda görünen yükümlülüklerin büyük kısmı banka kredisi değil, muhasebesel ertelenmiş vergidir.

Değerleme

Değerleme hesaplamalarında 30 Haziran 2026 kapanış fiyatı olan 9,40 TL kullanılmıştır.

Gösterge	Değer
Hisse fiyatı	9,40 TL
Piyasa değeri	22,70 milyar TL
Ana ortaklığa ait özkaynak	52,49 milyar TL
Pay başına özkaynak	21,74 TL
Fiyat/özkaynak	0,43x
Özkaynağa iskonto	Yaklaşık %57
Yaklaşık yıllıklandırılmış FD/faaliyet kârı	6,4x

Bu iskonto ilk bakışta oldukça yüksektir. Bununla birlikte GYO'larda iskonto tek başına alım gerekçesi değildir. Piyasa; gayrimenkullerin likiditesini, ekspertiz varsayımlarını, faizleri, kurumsal yönetimi, proje belirsizliklerini ve varlıkların nakde dönüş süresini fiyatlamaktadır.

Temel riskler

1. Varlık yoğunlaşması

Akasya ve Akbatı birlikte yatırım amaçlı gayrimenkullerin yaklaşık %94'ünü oluşturmaktadır. Akasya tek başına toplam aktiflerin yaklaşık %62'sine karşılık gelmektedir. Bu nedenle Akasya'nın ziyaretçi trafiği, kiracı satışları ve doluluk performansı grup sonuçları açısından kritik öneme sahiptir.

2. Beykoz hukuki ve imar süreci

Beykoz'daki imar planlarıyla ilgili iptal ve temyiz süreçleri devam etmektedir. Yeni sit derecelendirme raporuna ilişkin dosya da yeniden karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmiştir.

Beykoz varlıklarının değer düşüklüğü sonrası net defter değeri yaklaşık 796 milyon TL'dir. Bu tutar özkaynaklara göre sınırlı olsa da projenin taşıdığı gelecek opsiyon değerinin gerçekleşmesi gecikebilir.

3. Operasyonel yavaşlama

İkinci çeyrekte hasılat ve esas faaliyet kârı reel olarak gerilemiştir. Bu eğilimin yılın ikinci yarısında devam etmesi durumunda mevcut net aktif değer iskontosu kapanmayabilir.

4. Vergi kalemleri

İkinci çeyrek net kârı operasyonel sonuçlardan daha güçlü görünmektedir. Bu nedenle Q2 net kârını dörtle çarparak yıllık kâr tahmini yapmak sağlıklı olmayacaktır.

5. Eksik operasyonel göstergeler

Faaliyet raporunda doluluk oranları, ziyaretçi sayıları, kiracı satışları, kira sözleşmelerinin ortalama vadesi ve net döviz pozisyonu yeterli ayrıntıyla sunulmamıştır. Yatırım tezinin teyidi için bu göstergelerin takip edilmesi gerekir.

Potansiyel katalizörler

Türkiye'de faiz indirim döngüsünün güçlenmesi ve GYO iskonto oranlarının düşmesi
Akasya'da yeniden reel kira büyümesine geçilmesi
Sahrayıcedit projesinin ruhsat ve avan proje aşamalarında somut ilerleme
Beykoz hukuki ve imar belirsizliğinin olumlu sonuçlanması
Yüksek temettü dağıtım politikasının sürdürülmesi
Pay geri alımlarının devam etmesi

Raporlama dönemi sonrasında ağustos ayında 3,507 milyon pay geri alınmıştır. Bu miktar şirket sermayesinin yaklaşık %0,15'ine denk gelmektedir. Geri alım, yönetimin fiyatı ucuz bulduğuna dair olumlu bir sinyal olmakla birlikte tek başına değerlemeyi değiştirecek büyüklükte değildir.

Yatırım görüşü

AKSGY, mevcut verilerle ucuz ve bilançosu sağlam, ancak sabır gerektiren bir GYO olarak değerlendirilmektedir.

Hisse agresif bir büyüme yatırımından ziyade;

yüksek net aktif değer iskontosu,
kira nakit akışı,
temettü,
faizlerin gerilemesi ve
geliştirme projelerinin opsiyon değeri

temalarına dayanan bir yatırım niteliğindedir.

Ana faaliyetlerin ve bilançonun mevcut dayanıklılığı olumlu olmakla birlikte, ikinci çeyrekteki operasyonel yavaşlama ve net kârın vergi kalemlerine duyarlılığı nedeniyle temkinli bir pozitif yaklaşım uygundur.

İzlenecek göstergeler

Bir sonraki finansal raporda özellikle aşağıdaki başlıklar takip edilmelidir:

Akasya ve Akbatı'nın reel kira büyümesi
Doluluk oranları, ziyaretçi trafiği ve kiracı ciroları
Faaliyet kârı marjının yeniden yükselip yükselmediği
Operasyonlardan yaratılan nakit ve FFO
Net nakit pozisyonu ile yeni proje harcamaları
Sahrayıcedit avan proje ve ruhsat süreci
Beykoz davaları ve imar uygulamaları
Berlin projesinin finansman ihtiyacı ve takvimi
Ertelenmiş vergi giderleri ile efektif vergi oranı
Pay geri alımlarının kapsamı ve ortalama maliyeti

Kaynaklar ve metodoloji notu

Akiş GYO, 1 Ocak-30 Haziran 2026 Ara Dönem Faaliyet Raporu, 13 Ağustos 2026.
30 Haziran 2026 hisse kapanış fiyatı: Foreks tarihsel fiyat verisi.
Bilanço, gelir tablosu ve kira geliri karşılaştırmaları faaliyet raporundaki sınırlı denetimden geçmiş finansal bilgilerden hesaplanmıştır.
Yıllıklandırılmış çarpanlar, ilk altı aylık sonuçların ikiyle çarpılmasına dayanan yaklaşık göstergelerdir; mevsimsellik ve dönemsel muhasebe etkileri nedeniyle tahmin niteliğinde değildir.